Hisseli tapu, bir gayrimenkulün birden fazla kişi tarafından ortaklaşa sahip olunduğunu gösteren resmi bir tapu türüdür. Bu tapuda, taşınmazın sahiplerinin isimleri ve sahip oldukları pay oranları belirtilir. Ancak hangi ortağın taşınmazın hangi bölümüne sahip olduğu tapuda yer almaz. Bu durum, gayrimenkulün kullanımı ve yönetimi açısından bazı belirsizliklere ve zorluklara neden olabilir.
Paylı mülkiyet, her bir hissedarın taşınmaz üzerindeki payının oran olarak belirlendiği mülkiyet türüdür. Hissedarlar kendi payları üzerinde tasarruf hakkına sahiptir; ancak taşınmazın tamamını ilgilendiren işlemler için diğer hissedarların onayı gereklidir. Ayrıca, payını satmak isteyen bir hissedarın diğer hissedarlara satış bildiriminde bulunması zorunludur. Bu durumda diğer hissedarlar öncelikli satın alma hakkına sahiptir (önalım hakkı).
Elbirliği mülkiyetinde, taşınmazın tamamı üzerinde tüm hissedarlar ortak mülkiyete sahiptir. Herhangi bir hissedar, diğerlerinin rızası olmadan taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi yapamaz. Bu tür mülkiyet genellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda görülür. Elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi için ortakların anlaşması veya mahkeme kararı gerekir.
Maliyet Paylaşımı:
Bir gayrimenkulün birden fazla kişi tarafından alınması, maliyetlerin paylaşılmasını sağlar ve bireysel finansal yükü azaltır.
Yatırım Fırsatları:
Büyük ve değerli gayrimenkullere yatırım yapmak, hissedarlar arasında paylaşıldığında daha erişilebilir hale gelir.
Ortak Kullanım İmkanı:
Aile bireyleri veya ortaklar arasında taşınmazın farklı amaçlarla kullanımı kolaylaşabilir.
Kullanım ve Yönetim Zorlukları:
Hisseli tapuda, taşınmazın hangi kısmının kime ait olduğu belirtilmez. Bu durum, kullanım ve yönetim sırasında anlaşmazlıklara neden olabilir. Örneğin, bir hissedar taşınmazın tamamını kullanmak isteyebilirken, diğer hissedarlar buna itiraz edebilir.
Önalım Hakkı (Şufa Hakkı):
Hissedarlar, paylarını üçüncü bir kişiye satmak istediklerinde diğer hissedarlara noter aracılığıyla bildirim yapmak zorundadır. Bu bildirimden sonra diğer hissedarlar, önalım hakkını kullanarak bu payı satın alabilir. Bu süreç, satış işlemini zorlaştırabilir ve karmaşık hale getirebilir.
Anlaşmazlıklar:
Hissedarlar arasında fikir birliği sağlanamaması durumunda taşınmazın satışı veya kullanımı konusunda uzun süren hukuki süreçler yaşanabilir. Bu durum, hem zaman kaybına hem de maddi kayıplara yol açabilir.
Satış ve Devir İşlemleri:
Hissedarlar, kendi paylarını kolayca satabilse de diğer hissedarların rızası olmadan taşınmazın tamamını devretmeleri mümkün değildir. Bu durum, yatırım yapmayı planlayan kişiler için caydırıcı bir faktör olabilir.
Taşınmazın Değer Kaybı:
Hisseli tapuya sahip gayrimenkuller, bireysel tapuya sahip olanlara göre genellikle daha düşük piyasa değerine sahiptir. Bunun nedeni, hisseli taşınmazların satışı ve kullanımıyla ilgili belirsizliklerdir.
Hissedarların Durumu:
Taşınmazın diğer hissedarlarının kim olduğunu ve aralarındaki ilişkileri öğrenmek önemlidir. Anlaşmazlık yaşanabilecek hissedarlarla ortak olmak ileride sorunlara yol açabilir.
Önalım Hakkı:
Diğer hissedarların önalım hakkını kullanma ihtimalini değerlendirin. Bu hak, satın aldığınız payın el değiştirme sürecini uzatabilir.
Fiili Kullanım Durumu:
Taşınmazın kullanım şekli ve mevcut anlaşmalar hakkında bilgi sahibi olun. Örneğin, bir hissedar taşınmazın tamamını kullanıyorsa bu durumun çözüme kavuşturulması gerekebilir.
Hukuki Destek:
Hisseli tapu alımı ve yönetimi karmaşık hukuki süreçler içerebilir. Bu nedenle bir emlak danışmanından veya hukukçudan destek almak önemlidir.
Hissedarlar, kendi paylarını satmak istediklerinde noter aracılığıyla diğer hissedarlara bildirimde bulunmalıdır. Diğer hissedarlar bu bildirimi takip eden üç ay içinde önalım hakkını kullanarak bu payı satın alabilir. Eğer önalım hakkı kullanılmazsa, hissedar kendi payını üçüncü bir kişiye satabilir.
Hisseli tapu, gayrimenkul yatırımı yaparken avantaj ve dezavantajları bir arada barındırır. Ortak maliyet avantajı sunmasına rağmen, kullanım ve yönetim konularında ciddi sorunlara neden olabilir. Bu nedenle hisseli tapu ile ilgili işlemlerde detaylı bir araştırma yapmalı ve uzman desteği almalısınız. Yatırım yapmadan önce taşınmazın hukuki durumu, hissedarların ilişkisi ve taşınmazın kullanım koşulları dikkatlice değerlendirilmelidir.
