İskan belgesi, Türkiye'deki gayrimenkul alım-satım süreçlerinde kritik bir role sahiptir. Bu belge, bir yapının projeye ve ruhsata uygun şekilde inşa edilip edilmediğini, resmi olarak kullanıma uygun olduğunu gösterir. İskan belgesinin eksikliği birçok yasal ve maddi sorunla karşılaşmanıza neden olabilir. Bu makalede, iskansız ev almanın risklerini, yasal düzenlemeleri ve bu süreçte dikkat edilmesi gerekenleri detaylı bir şekilde ele alacağız.

İskan Belgesi Nedir ve Neden Önemlidir?

İskan belgesi, bir yapının inşaatının tamamlandığını ve belediye tarafından onaylandığını belgeleyen bir dokümandır. Bu belge, 3194 sayılı İmar Kanunu'na göre alınır ve bir yapının kat mülkiyeti tapusuna çevrilmesinin temel koşuludur. İskan belgesine sahip olmayan bir bina, yasal olarak tamamlanmamış sayılır.

İskan belgesinin önemini şu başlıklarla özetleyebiliriz:

• Yapının elektrik, su, doğalgaz gibi abonelik işlemlerinin bireysel olarak yapılabilmesi.
• Gayrimenkulün finansal değerinin korunması.
• Bankalardan konut kredisi alımının kolaylaşması.
• Olası yasal yaptırımlardan kaçınılması.

İskansız Ev Almanın Riskleri

İskansız bir ev almak, ciddi riskler barındırır. Bu riskler şu şekilde sıralanabilir:

1. Kredi Kullanım Zorluğu

Bankalar, iskansız yapılar için genellikle konut kredisi vermeyi reddeder. Bu durum, evi satın almak isteyen alıcılar için büyük bir finansal engel oluşturur. İskansız evler, şantiye ruhsatı altında değerlendirildiği için krediye uygun değildir.

2. Abonelik Sorunları

İskan belgesi bulunmayan bir yapıdaki daireler için bireysel elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri alınamaz. Bunun yerine, bu hizmetler şantiye aboneliği üzerinden sağlanır. Şantiye tarifesi, bireysel tarifeden daha pahalıdır ve uzun vadede büyük maliyetler yaratabilir.

3. Kat Mülkiyetine Geçiş Engeli

İskansız bir bina yalnızca kat irtifakı tapusuna sahiptir. Bu tapu, yapının tamamlanmadığını ifade eder ve gayrimenkulün değerini olumsuz etkiler. Ayrıca, kat mülkiyetine geçişin olmaması, mülkiyet haklarının yasal olarak tam anlamıyla korunamamasına neden olabilir.

4. Yasal Yaptırımlar

3194 sayılı İmar Kanunu'na göre, bir yapının inşaat sürecinin tamamlanmasının ardından beş yıl içinde iskan belgesi alınmalıdır. Aksi takdirde:

• Para cezası uygulanabilir.
• Yapı, yasal olarak kullanıma kapatılabilir.
• Aşırı durumlarda, yıkım kararı bile verilebilir.

5. Gayrimenkul Değer Kaybı

İskansız bir gayrimenkul, yasal eksikliklerinden dolayı piyasa değerinin altında satılmak zorunda kalabilir. Bu durum, hem alıcı hem de satıcı için maddi kayıplara yol açar.

İskan Belgesi Nasıl Alınır?

İskan belgesinin alınması, binanın ruhsata uygun olarak tamamlanıp tamamlanmadığını belgelemek için yapılan bir süreçtir. Türkiye’de iskan belgesi almak için şu adımları izlemek gerekir:

1. Belediyeye Başvuru:
   Yapı sahibi veya yetkilisi, bağlı bulunduğu belediyeye dilekçe ile başvurur.
2. Yapının İncelenmesi:
   Belediyenin ilgili birimleri, yapının ruhsat ve projeye uygunluğunu denetler.
3. Eksikliklerin Tamamlanması:
   Eğer projede bir eksiklik ya da imara aykırılık varsa, bunların tamamlanması istenir.
4. Belgenin Düzenlenmesi:
   Tüm şartlar yerine getirildiğinde, belediye iskan belgesini düzenler.

Türkiye'deki Güncel Yasal Düzenlemeler

İskan belgesiyle ilgili süreçler 3194 sayılı İmar Kanunu ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiştir. Ayrıca, iskansız yapılarla ilgili yasal işlemlerde şunlara dikkat edilmelidir:

• İskan Affı (İmar Barışı): 2018 yılında çıkarılan İmar Barışı kapsamında bazı iskansız yapılar, yapı kayıt belgesi alarak yasal hale getirildi. Ancak bu düzenleme geçicidir ve tüm yapıları kapsamamaktadır.
• Abonelik İşlemleri: 2022 itibarıyla bazı bölgelerde iskansız binalar için geçici abonelik düzenlemeleri yapılmış olsa da bu durum genel bir uygulama değildir.

İskansız Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Eğer iskansız bir ev almayı düşünüyorsanız, şu noktalara mutlaka dikkat edin:

1. Tapu Durumu: Tapuda kat mülkiyeti yerine kat irtifakı yazıyorsa, iskansız bir yapıyla karşı karşıya olabilirsiniz.
2. Abonelik Durumu: Dairede bireysel aboneliklerin olup olmadığını kontrol edin.
3. Eksikliklerin Tamamlama Maliyeti: Eksiklerin tamamlanması için belediye onaylı bir maliyet analizi yaptırın.
4. Emlak Danışmanı Desteği: Alanında uzman bir emlak danışmanından veya hukukçudan destek alın.

Sonuç

İskan belgesi, bir gayrimenkulün resmi ve yasal olarak tamamlandığını gösteren en önemli belgedir. İskansız bir ev satın almak, yasal, maddi ve kullanım açısından birçok sorun yaratabilir. Bu nedenle, gayrimenkul yatırımı yaparken mutlaka iskan belgesinin olup olmadığını kontrol edin. Unutmayın, kısa vadeli bir kazanç düşüncesi, uzun vadede ciddi kayıplara dönüşebilir.

Evinizin ve yatırımınızın güvende olması için uzman bir ekiple çalışmayı ve yasal süreçlere tam uyum göstermeyi ihmal etmeyin.