Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan ve her iki tarafın da hak ve yükümlülüklerini belirleyen hayati bir belgedir. Yanlış hazırlanmış bir sözleşme yıllarca sürecek mağduriyetlere neden olabilir. Bu yazıda, bu tür sözleşmelerde dikkat edilmesi gereken 20 kritik maddeyi ve en sık yaşanan sorunları sizin için derledik.
Sözleşmeden önce tapu kayıtları incelenmeli. Arsanın hisseli olması durumunda tüm hissedarların imzası gereklidir.
Sözlü anlaşmalar geçersiz sayılabilir. Yazılı sözleşme noterde düzenlenmeli ve taraflarca imzalanmalıdır.
Kimin hangi daireyi, dükkanı veya otoparkı alacağı net olarak belirtilmelidir. “Arsa sahibine %50” gibi yuvarlak ifadeler yetersizdir.
İnşaatın hangi tarihte tamamlanacağı ve teslim edilmezse uygulanacak cezalar mutlaka yer almalıdır.
Sözleşmeden önce ruhsat alınıp alınmadığı kontrol edilmeli. Ruhsatsız inşaata başlanması ileride yıkım kararıyla sonuçlanabilir.
Kullanılacak malzeme markaları ve kalitesi sözleşmede açıkça yazılmalı. Örneğin: "1. sınıf seramik, Pimapen doğrama, Bosch marka kombi" gibi.
Zemin durumu ve taşıma kapasitesi önceden kontrol edilmeli. Riskli alanlarda inşaat süreci durabilir.
Tapu masrafı, ruhsat harcı, altyapı katkı payı gibi giderlerin kimin tarafından karşılanacağı belirtilmelidir.
İnşaat bitiminde tapuların nasıl ve ne zaman devredileceği net olmalıdır.
Şantiye kurulumu, elektrik ve su kullanımının arsa sahibinin rızasıyla yapılması gerekir. Sözleşmede bu konuya da yer verilmeli.
İnşaat sürecinde doğabilecek zararlara karşı sigorta yapılmalı, ayrıca müteahhitin 5 yıl garanti vermesi şart koşulmalıdır.
Ruhsata esas projeye uygunluk sözleşmede güvence altına alınmalı. Aksi halde iskan alınamaz.
Müteahhidin teknik yeterliliği, referansları ve geçmiş işleri araştırılmalı. Gerekirse teminat alınmalı.
Yüklenicinin inşaatı tamamlamaması durumuna karşı banka teminat mektubu talep edilebilir.
Asansör, otopark, depo gibi alanların kullanımı ve paylaşımı net şekilde düzenlenmeli.
İskan (oturma izni) alınmayan projelerde elektrik ve su abonelikleri sorunlu olur. Bu görev müteahhitte ait olmalıdır.
İnşaat sırasında müteahhit değişirse yeni müteahhidin aynı koşulları kabul edeceği sözleşmeye eklenmeli.
Taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmezse uygulanacak cezalar belirtilmelidir.
Anlaşmazlık durumunda hangi mahkemenin yetkili olduğu yazılmalı. Genellikle arsanın bulunduğu yer mahkemesi tercih edilir.
İnşaat başlamadan önce kat irtifakı kurulması, tapuların netleşmesi ve satış sürecinin güvence altına alınması açısından önemlidir.
???? Müteahhidin inşaatı yarım bırakması
???? Kat paylaşımında sözleşmeye aykırı davranılması
????️ Ruhsatsız veya projeye aykırı inşaat yapılması
????♂️ Arsa sahiplerinin isteklerinin dikkate alınmaması
???? Teslim süresinin sürekli ertelenmesi
???? Kalitesiz malzeme kullanımı
???? Sözleşmenin maddi hatalar içermesi
???? İskan alınamaması nedeniyle dairelerin satılamaması
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri her iki taraf için de büyük sorumluluklar içerir. Detaylı, net ve şeffaf şekilde hazırlanmış bir sözleşme, ileride doğabilecek tüm sorunların önüne geçer. Hukuki destek almaktan çekinmeyin; iyi hazırlanmış bir sözleşme, en büyük güvencenizdir.
Sık Sorulan Sorular (SSS):
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mı?
Hayır, ancak noter onayı hukuki güvence sağlar.
Müteahhit sözleşmeye uymazsa ne olur?
Sözleşme feshedilip zarar tazmini talep edilebilir. Detaylar mahkeme sürecinde netleşir.
Arsa hisseli ise ne yapılmalı?
Tüm hissedarların onayı ve imzası şarttır. Aksi takdirde sözleşme geçersiz sayılır.
