Ev ya da arsa alırken tapu devri en kritik aşamalardan biridir. Bu süreçte yapılacak en küçük hata, telafisi çok zor maddi kayıplara neden olabilir. Bu rehberde tapu alırken nelere dikkat edilmesi gerektiğini, sık yapılan hataları ve dolandırıcılık yöntemlerini örneklerle anlatacağız. Ayrıca, Takasbank güvencesiyle yapılan işlemler hakkında da detaylı bilgi bulabilirsiniz.
Tapu, bir taşınmazın (arsa, ev, tarla vb.) yasal olarak kime ait olduğunu gösteren resmi belgedir. Tapu işlemleri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından yürütülür ve yalnızca bu kurumun onayıyla geçerlilik kazanır.
Tapu senedinde yer alan bilgiler şunlardır:
Neden önemli? Birçok kişi ev aldığını sanırken aslında arsaya ortak oluyor ya da inşaat halindeki bir daireye "kat irtifakı" ile sahip oluyor. Bu farklar büyük problemlere yol açabilir.
Örnek: Ali Bey bir daire aldığını sandı. Tapuda “arsa” yazıyordu ve kat irtifakı bile kurulmamıştı. Müteahhit iflas edince ortada kaldı.
Nasıl kontrol edilir? E-Devlet üzerinden veya Tapu Müdürlüğü'nden alınan “tapu kaydı detaylı örneği” ile bu bilgiler görüntülenebilir.
Örnek: Satın alınan dairenin üzerinde 200.000 TL kredi ipoteği vardı. Alıcı kontrol etmeden satın aldı ve daha sonra bu borcu ödemek zorunda kaldı.
Sizinle satış işlemi yapan kişi gerçekten tapu sahibi mi? Bunu kimlik – tapu karşılaştırması ile kontrol edin.
Yöntem: Tapu müdürlüğüne gitmeden önce noterden vekalet teyidi alın veya TÜM hissedarların imzasını görmekte ısrarcı olun.
Kat irtifakı: Dairelerin bağımsız bölümleri henüz tamamlanmamış, sadece arsa payı belirlenmiştir.
Kat mülkiyeti: Yapı tamamlanmış ve iskan alınmıştır. En güvenli tapu türüdür.
Örnek: Bir kişi iskan alınmamış bir daire aldı. Belediyeden iskan çıkmadığı için elektrik ve su aboneliklerinde sorun yaşadı, binaya ceza kesildi.
Alıcı ve satıcı, %2’şer olmak üzere toplam %4 tapu harcı öder. Ayrıca döner sermaye ve diğer küçük masraflar olabilir. Pazarlıkla bu oranlar değişebilir ama yasal yükümlülükleri bilmeniz gerekir.
İnşaat halindeki projelerde kat mülkiyeti olmadan satış yapılır, alıcı inşaat bitince tapu alacağını sanar. Ancak müteahhit batarsa ortada kalır.
Sahte kimlik ve sahte vekalet belgeleriyle tapuda işlem yapılmaya çalışılır. Bu durumda gerçek mal sahibinin dava açmasıyla tapu iptal edilebilir.
Nasıl önlenir? Vekalet veren kişinin gerçekten noter onaylı vekalet verdiğinden emin olun. Mümkünse tapuya asıl malik ile birlikte gidin.
“Tapuyu hemen vereceğim, kalan parayı 3 ayda ödersin” diyerek alıcıdan senet alan satıcılar, parayı alır ve sonra senetlerle icraya verir. Tapu da sizin olmaz.
Önlem: Taksitli satışlarda mutlaka noter satış sözleşmesi ve teminat uygulayın.
Size bir arsa hissesi satarlar, “buraya bina yapılacak sana daire vereceğiz” derler. Ancak arsa hisseli ve ruhsatsızdır.
Takasbank (İstanbul Takas ve Saklama Bankası A.Ş.), tapu işlemlerinde alıcı ve satıcı arasında güvenli para transferi sağlayan resmi kuruluştur. Özellikle yüksek tutarlı taşınmaz alım-satımlarında dolandırıcılığı önlemek için önerilir.
Örnek: Ahmet Bey, İstanbul’da 4.000.000 TL’lik bir villa alacaktı. Parayı satıcının hesabına direkt göndermek istemedi. Takasbank sistemi kullanıldı. Tapu devri yapılınca para otomatik satıcıya geçti. Hem güvenli hem belgeli bir işlem oldu.
| Dikkat Edilecek Nokta | Açıklama |
|---|---|
| Tapu türü | Kat mülkiyeti olmalı |
| İpotek/haciz kontrolü | E-Devlet / tapudan alınmalı |
| Satıcı gerçekten malik mi? | Kimlik ve tapu karşılaştırması |
| Ruhsat ve iskan var mı? | Belediye'den teyit edilmeli |
| Takasbank kullanımı | Güvenli para transferi sağlar |
| Şerhler ve irtifaklar | Tapu kaydında detaylı incelenmeli |
| Satış sözleşmesi | Gerekirse noter onaylı yapılmalı |
Tapu işlemi ne kadar sürer?
Eksiksiz evraklarla başvuru yapılırsa, genelde aynı gün içinde tamamlanır.
Tapuda satış için avukata ihtiyaç var mı?
Yasal zorunluluk yoktur ama yüksek meblağlı satışlarda avukat ile süreci yönetmek önerilir.
Kredi ile ev alınca tapu hemen çıkar mı?
Evet, banka ödemeyi onayladıktan sonra tapu devri yapılır ve alıcı adına tescil edilir.
Tapu işlemleri basit gibi görünse de çok fazla ayrıntı içerir. Dolandırıcılık riski yüksektir ve geri dönüşü zor zararlara yol açabilir. Bu yüzden işlem öncesi araştırma yapmak, mümkünse avukat ve Takasbank güvencesiyle hareket etmek en doğru yöntem olacaktır. Unutmayın, tapuda atılan imza yıllarca sürecek bir ilişkinin başlangıcı olabilir.
){kind=link}